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执行预告登记房屋时,哪类执行异议可以排除执行?
2020-11-16作者:执行法律服务团队来源:天地人

导读>>

在商品房预售交易过程中,房屋在办理产权登记前先要办理预告登记,登记后,买受人享有物权的期待权,但物权尚登记在开发商的名下。基于这种情形,预告登记的房屋作为执行标的时,开发商、买受人、贷款机构(一般为银行或公积金中心,下称“预告抵押权人”)均有可能提起案外人执行异议排除执行。为此,执行法律服务团队特撰此文,将各类针对执行标的物为预告登记房屋的执行异议进行梳理。

01、何为预告登记?

物权法第二十条规定“为保障将来实现物权,当事人可依约申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。由此可知,预告登记是“保障将来实现物权”的一种登记方式,主要作用是限制不动产处分,从而赋予买受人有对抗第三人效力的物权变动请求权。

在商品房预售交易中,买受人就尚未建成的住房进行预告登记,虽不具备设立物权的效力,但可以防止开发商一房多卖或再次抵押。预告登记的房屋,在不动产部门的房屋登记簿中会注明“预告登记”,待正式登记到买受人名下后,买受人才能取得正式的所有权。

02、预告登记的房屋如何采取执行措施?

由于没有正式产权证,预告登记的房屋不能正式查封,但依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定,被执行人购买的商品房预告登记的房屋,法院可以预查封。

预查封是对将来进行物权登记的房产进行的一种预先限制性查封措施,效力等同于正式查封,期限为两年。因此,即便买受人对房屋不具有所有权,只要办理了预告登记,人民法院仍可以对该房屋进行预查封。当房屋权属在预查封期间正式登记到买受人名下时,预查封登记则自动转为查封登记。

由于预查封效力等同于正式查封,实务中,法院在查封后,可以对预告登记的房屋进行评估、拍卖,申请执行人也能在拍卖此类房屋后实现债权。

但由于产权还未登记到买受人名下,在买受人作为被执行人时,开发商可能针对该房屋,以自己是所有权人为由提起执行异议,请求排除执行。同样的,在开发商作为被执行人时,买受人也会以该房屋实际所有权人的身份提起执行异议,请求排除执行。

因此,此类执行案件的异议审查情形相对较多,接下来逐一分析。

03、开发商与买受人,谁的执行异议能排除执行?

诚然,由于预告登记的特殊性,名义的所有权人虽是开发商,但法院在审查时还要考虑《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称“执复议规定”)第二十九条的规定,考量买受人是否有下列三点情形:

(一)在法院查封前已签订合法的买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

该法条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件,旨在执行程序中,对消费者生存权这一更高价值的维护。上述三点中,支付合同款是法院审查的重点,一般在按揭贷款发放后,且初步符合合同和用途的形式要件,法院即可认定房屋所有权已经实质转移,并驳回开发商的异议请求,开发商的权利可以通过另诉主张。

相反,开发商若因欠债涉执行,法院在对尚登记在开发商名下的房屋执行时,若买受人作为预告登记权利人主张停止处分该房屋的,法院一般会予以支持,以保护消费者的物权期待权。

但是,如买受人还进一步主张排除执行的(即在停止处分的基础上解除执行措施),还需证明案件情形符合执复议规定29条的物权登记要求,如果符合,则受让人即可确定无疑地取得不动产物权,人民法院应当解除查封[1]。

具体要件分析可参见本团队类似文章

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△点击图片查看文章《买房未过户,突遭法院查封怎么办》

04、预告抵押权人提起执行异议能否排除执行

除了开发商和买受人,执行过程中,预告抵押权人也经常以实际发放了贷款,并主张优先受偿权为由提起异议请求排除执行,但这类异议并不能排除执行

如在(2019)最高法民申1049号案中,最高院认为,可以排除人民法院执行处分行为的,系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人,而非抵押权预告登记的权利人,公积金中心并非法律规定的买受人,故裁定驳回公积金中心的再审申请。

实务中,关于预告抵押权人在执行分配时是否享有优先受偿权,存在不小争议,审判观点也不一。部分观点认为,抵押权预告登记不同于抵押权登记,不能享有优先受偿权,不能对拍卖变卖的价款优先参与分配[2]。

但在(2019)沪民终541号案中,上海高院认为“双方当事人的合意及双方的实际履约行为亦能体现双方已就此民事法律行为的后果做出合理之期待,故前述的预告登记应产生抵押权设立的法律后果”。又如在浙民申1180号案中,浙江高院认为“尽管借款人与银行就涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记,由于该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力,可以对抗普通债权人,且银行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错,故可以认定享有优先受偿权。

综上可知,作为预告抵押权人,最理想的维权路径是请求法院确定其优先受偿权,并以此申请在执行中优先分配,而非径直提起执行异议。

05、结语

看似简单的预告登记房屋执行,实质上是申请执行人、预告抵押权人、开发商、买受人等多方利益的交织和平衡,希望本文的梳理,能对各位有所帮助。


参考文献

[1] 最高人民法院,(2018)最高法民申5297号,苏幼华、宏建建工集团有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

[2] 最高人民法院,(2019)最高法民申1049号,大连市住房公积金管理中心、花旗银行(中国)有限公司大连分行再审审查与审判监督民事裁定书

相关法律条文:

《中华人民共和国物权法》 第二十条

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

 《中华人民共和国民事诉讼法》  第二百二十七条 执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:

(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三十条  金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。

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