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买房未过户,突遭法院查封怎么办?
2020-07-03作者:陈恩德、翁敏来源:天地人

导读

在二手房交易中,买卖双方签订《房屋买卖合同》时,一般会约定由买受人支付部分款项,后续款项待过户前后支付。而在过户之前,若因房东资不抵债产生纠纷被法院执行时,法院将查封该房屋,并上门进行评估、拍卖,可谓“人在家中坐,封条天上来”。

如发生此类情况,买受人很有可能面临钱房两空,一方面,已支付的房款因房东欠债而难以退还,另一方面,房子将被法院处置,部分买受人甚至已投入额外的装修成本。那么,买受人应如何进行救济,又应如何选择最优救济策略呢?接下来,执行法律服务团队将为大家进行梳理。

一、买家常见的救济策略

依据物权法的规定,物权具有对外公示效力,法院将被执行人(即房东)名下公示的房屋查封后,此时买受人并不享有房屋的物权,而仅是取得该房屋物权的期待权。由于法院查封后无法过户,房东无法履行后续义务属于违约行为,一般来说,买受人有以下几个维权思路:

1、起诉房东主张解除合同并主张违约金/损失,同时申请保全该房屋;

2、起诉房东主张继续履行合同并主张违约金/损失,同时申请保全该房屋;

3、起诉请求确认房屋为买受人所有,并申请保全该房屋;

4、作为案外人提起执行异议,中止对该房屋的执行。

如买受人打算合法拥有该房屋,那么无论是上述第1种还是第2种方式,都不能中止目前对该房屋的执行措施。同时如果买受人主张赔偿,那么查封顺序也将滞后于已查封的另案当事人,只能申请参与分配。

如买受人单以第3种确权之诉进行维权,由于房屋涉及查封,审理法院很可能会中止审理。

因此,我们认为对于买受人而言,首选的策略是上述第4种,考虑提起案外人执行异议主张中止对该房屋的执行,然后在同案中一并提起确权之诉。

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然而,依据民诉法225和227条的规定(见上图),只有案外人认为执行的标的确有错误才能提起中止标的执行的异议,对于执行行为或者执行依据有异议的,分别应提起执行行为异议和审判监督程序。那么,法院支持案外人执行异议应满足哪些条件呢?

二、法院支持案外人执行异议的条件

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称“执异复规定”)第二十八条的规定与九民纪要的指导精神,在执行中,案外的买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议,需要同时满足4个条件,人民法院才会支持中止对该财产的执行,具体条件我们分而述之:

条件1:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

该条款较容易理解,如果在法院查封之后才签订合同,难免认为属于恶意串通规避执行。同时需注意的是,合同必须在法院查封之前签订,此处的“查封”并非法院人员上门贴封条,而是只要法院在保全或执行阶段,派人前往不动产登记部门下发了协助执行通知书并登记查封信息即可。

条件2:在人民法院查封之前已合法占有该不动产

此处的“占有”也应在法院查封之前。“占用”的形式不仅限于买受人个人对于该房屋的占有,无论是以自住的形式直接占有,还是以租赁等形式间接占有,只要买受人能实现对物的有效控制,并提供水电、燃气、物业票据等证据给人民法院,即可认定占有事实的成立。

条件3:已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

价款是否支付以及其支付时间是判断房屋买卖合同真实性的重要依据。不动产交易的金额较大,若买受人已支付款项,法院一般需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定是否符合该条款,以排除合理怀疑,避免被执行人与第三人串通虚构合同,逃避执行。

另外,由于在没有办理过户时,按照交易习惯,绝大多数的买受人都未支付全部价款,此时将剩余价款按法院要求交付执行就显得颇为重要。法院将买受人交付的款项用于案件的执行,既节约了执行过程中产生的额外成本和期间,也能尽快推进案件执行完毕。

条件4:非因买受人自身原因未办理过户登记

该条款属于最容易产生争议的情形,难点在于对“买受人自身原因”的理解。一般而言,买受人在无过错的情况下,只要有向房屋登记机构递交过户登记材料,或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的,可以认为符合该条件。

实务中,房东不作为、标的物瑕疵、不动产登记部门原因等情况导致未能过户的,该类理由均不得归咎于买受人,此种情况下,买受人并无过错。比较常见的买受人过错有,买受人明知或应知房屋存在抵押、买受人因个人原因、房价变化而不配合过户的。另外,一部分买受人因为限购政策未过户,此类情形是否属于买受人过错,应分情况讨论。

若签订合同时已有当地限购政策存在,属于明显规避限购政策,买受人无法过户而被另案执行的房屋,也属于买受人自身原因的范畴,例如在最高院审理的魏琳、青岛海宜林投资控股有限公司案外人执行异议之诉案中[1]。最高院认为,山东青岛出台限购措施后,案涉买卖合同才签订。虽买受人本人名下并未有商品房登记信息,但买受人对于房屋限购政策内容是明知的,对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的,因此,应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果,故未支持其案外人执行异议。 

相对而言,若限购政策出具在签订买卖合同并占有之后,且买受人已积极履行义务的,因为买受人无法预料到新政策的出台,此时不应视为买受人过错。

三、律师建议

根据上文对四个条件的阐述,可知法院支持此类案外人执行异议的条件是比较严格的,因此在买受人购房时建议做好以下几步:

(一)核查房东身份与信用,了解房产与自身是否满足购房政策

由于房屋被执行的风险主要基于房东被执行而产生,因此买受人应核实房东身份,也可以要求房东提供完备的征信、房屋登记簿等信息。同时,买受人应了解当地购房政策,若因限购政策而未过户,最终房屋被查封甚至被执行时,将会有较大风险需搬离该房屋。

(二)尽早占有房屋并留存证据 

合同签订且支付了前期款项后,买受人应及时占有房屋,占有后,买受人应尽量避免现金支付相关费用,同时,应留存水电、物业、房款等支付流水和票据。

(三)及时书面催告房东过户并提交资料

由于若买受人不积极履行义务则有可能被认定为“因自身原因产生的未过户”,因此买受人应以书面形式留存支付、催告等证据,避免因自身原因产生的未过户问题。

(四)出现被查封情形应及时联系法院或咨询专业律师

若确实发生了房屋被查封而无法过户的情形,应及时联系法院,沟通以交付剩余购房款项给法院的形式解决纠纷,若仍无法解决的,建议咨询专业律师处理。

值得一提的是,对于该类案外人执行异议,买受人的请求应是中止对涉案财产的执行并同时附带确权请求,若是在该类案件中主张继续履行合同、协助办理转移登记等诉请均不属于法院审理范围[2]。

 

参考文献

[1]见(2017)最高法民终354号案例,魏琳、青岛海宜林投资控股有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书。

[2]见(2019)最高法民终537号,中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、李兆仁案外人执行异议之诉二审民事判决书

 

相关法条

《民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

 

《民诉法解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:

(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;

(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

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