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恒大“出道”卖房赶超李佳琦? 网上买房你需要注意这些
2020-03-17作者:贺达来源:天地人

前言>>>

受新型冠状病毒疫情影响,恒大集团于2020年2月13日开始实施网上卖房。近日,恒大集团宣布:2020年2月份实现合约销售金额约为447.3亿元,同比增长约107.8%,日均超过15亿的销售额,俨然已是房产界的“李佳琦”。

除恒大以外,许多房地产企业也相继推出“网上购房”业务,下面我们从“开发商”和“购房人”两个角度来分析“网上购房”需要注意的事项及法律风险。

一、所购房屋是否达到“商品房预售的条件”

开发商开展“网上预售”,应当具备法律规定的预售条件,部分开发商为快速回笼资金,在未满足商品房预售条件的情况下,开展网上预售活动,该行为违法,可能面临没收违法所得及行政罚款的风险。

律师分析:

1、开发商应严格按照法律规定的要求及条件开展线上售房,并将“国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证”在线上售房平台上予以公示,确保售房行为的合法性。

2、购房人在线上购房前,也应当查询开发商主体信息及资质文件,是否具备上述预售条件,保护自身合法权利。

法条链接:

《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售,应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

《城市房地产管理法》第六十八条:违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

二、网上看房的性质及风险

无论是开发商还是购房人,均应当意识到销售人员线上引导购房人进行看房,并对房屋及楼盘的情况进行讲解与说明的行为,属于广告宣传性质。应当遵守《广告法》及《房地产广告发布规定》等相关法律法规的规定。

律师分析:

1、开发商在开展网上看房活动前,应制作相应的销售方案及统一说辞范本,并由公司法务部门对其合法性进行审查,同时组织销售人员进行法律培训,禁止其在网上推广和直播时随意承诺或虚假宣传。另外,红线(指规划建设范围)内外的不利因素,可能将会影响商品房的品质及价格,开发商也应当予以公示和说明,避免违法及违约风险。

2、购房人通过网络在线看房或在线上与销售人员进行视频沟通时,建议以截图、录音、录视频等方式将过程进行保存。虽然商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。若之后发生纠纷,可作为证据使用以维护自身的合法权利。

法条链接:

《广告法》第二十六条:房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容: (一)升值或者投资回报的承诺; (二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置; (三)违反国家有关价格管理的规定; (四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

《广告法》第五十八条:有下列行为之一的,由市场监督管理部门责令停止发布广告,责令广告主在相应范围内消除影响,处广告费用一倍以上三倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处十万元以上二十万元以下的罚款;情节严重的,处广告费用三倍以上五倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处二十万元以上一百万元以下的罚款,可以吊销营业执照,并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请: (八)违反本法第二十六条规定发布房地产广告的; 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

三、电子签约法律风险防范

线上购房与线下购房的最大区别就在于线上购房采取的是电子签约方式,电子签约区别于传统的签约模式,其可靠性相对降低,需要通过其他手段进行辅证。

律师分析:

1、开发商及购房人在电子签约前,应审查对方的主体资格信息,其中,开发商可要求核对购房人的身份证、结婚证等证件;购房人可要求核对开发商的营业执照复印件、法定代表人身份证明等。

2、电子签约的合同文本由开发商提供,合同文本中对于免除开发商自身责任的条款应当以“加粗”的方式进行体现,否则存在被认定为格式条款从而导致条款无效的风险。

3、购房人在签约前,应认真查阅合同文本中的内容,尤其是房屋基本信息、面积条款、支付条款、交房时间条款、违约责任条款等,确保自身合法权益。

4、为了加强电子签约的真实性,应在合同文本中约定双方认可并同意通过电子签章/签字进行签订,具有法律效力,并通过录取视频等方式将签约过程清晰、完整的进行记录并保存,用以辅助证明电子签约的法律效力。

5、因电子签约证明力相对较弱,且电子文档不易保存,建议在疫情稳定后,双方应及时补充签订纸质书面文本进行确认,明确双方权利义务,确保合同合法有效。

法条链接

《电子签名法》第三条:民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书,当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。 当事人约定使用电子签名、数据电文的文书,不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。前款规定不适用下列文书: (一)涉及婚姻、收养、继承等人身关系的; (二)涉及停止供水、供热、供气等公用事业服务的; (三)法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。

《电子签名法》第十三条:电子签名同时符合下列条件的,视为可靠的电子签名: (一)电子签名制作数据用于电子签名时,属于电子签名人专有; (二)签署时电子签名制作数据仅由电子签名人控制; (三)签署后对电子签名的任何改动能够被发现; (四)签署后对数据电文内容和形式的任何改动能够被发现。 当事人也可以选择使用符合其约定的可靠条件的电子签名。

四、购房人的个人信息保护

个人信息一直属于重要的商业资源,各类网站、平台、app在接触用户时都会收集用户的姓名、电话等信息,线上售房平台亦是如此。

律师分析:

开发商在收集用户个人信息时均应遵循合法、正当、必要原则,并明确告知用户收集、使用信息的目的、方式和范围,在获得用户个人信息后,应采取相应的技术手段进行保护,确保用户个人信息安全,避免因不当收集用户个人信息、违法出售或提供用户个人信息等行为而导致承担民事、行政甚至刑事法律责任。

法条链接

《网络安全法》第六十四条:网络运营者、网络产品或者服务的提供者违反本法第二十二条第三款、第四十一条至第四十三条规定,侵害个人信息依法得到保护的权利的,由有关主管部门责令改正,可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处违法所得一倍以上十倍以下罚款,没有违法所得的,处一百万元以下罚款,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上十万元以下罚款;情节严重的,并可以责令暂停相关业务、停业整顿、关闭网站、吊销相关业务许可证或者吊销营业执照。违反本法第四十四条规定,窃取或者以其他非法方式获取、非法出售或者非法向他人提供个人信息,尚不构成犯罪的,由公安机关没收违法所得,并处违法所得一倍以上十倍以下罚款,没有违法所得的,处一百万元以下罚款。

《刑法》第第二百五十三条之一:违反国家有关规定,向他人出售或者提供公民个人信息,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。 违反国家有关规定,将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息,出售或者提供给他人的,依照前款的规定从重处罚。 窃取或者以其他方法非法获取公民个人信息的,依照第一款的规定处罚。 单位犯前三款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。

结语>>>

伴随着互联网的发展及科技的进步,网上看房、购房的优势将更加突出。虽然网上购房也存在一定的的法律风险,但若我们能够把控风险,提升风险防范意识,确保网上购房行为的合法合规,则网上购房也将逐渐成为一种主流的购房方式。

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